Essa semana conversamos com Marcos Lobato, CEO da empresa Capolavoro administração de condomínios, sobre algumas duvidas sobre condomínios mais frequentes de nossos clientes. Segue abaixo:
1 – Aceita Pet ?
Existem convenções de prédios antigos restringindo ou proibindo PET nos apartamentos, porém hoje em dia os PET’S são considerados membros da família, portanto se houver uma ação judicial para retirada do PET os juízes tem como padrão permitir os animais nos condomínios.
Porém o tutor deve estar atento a salubridade do local, que o animal não represente perigo aos demais moradores, que os sons emitidos pelos animais não incomodem os vizinhos e não menos importante que o animal esteja seguro e confortável onde mora.
2 – Pode ter Fechamento da varanda?
Pode. Hoje não é considerado alteração de fachada, porém os moradores devem aprovar o padrão em assembleia e fazer um laudo com engenheiro para verificar se a sacada suportará o peso. Importante é que o condômino que optar pelo fechamento o faça com empresas idôneas e que emitam ART ou RRT.
3 – Posso colocar uma churrasqueira normal no apartamento?
Não. A churrasqueira é permitida quando está no projeto aprovado inicialmente, pois existe a captação da fumaça por dutos dimensionados para este fim. Instalar churrasqueira que não faz parte do projeto afeta a segurança e o bem estar dos vizinhos com a fumaça e cheiro do churrasco invadindo seu apartamento e risco de incêndio.
4 – Posso instalar rede de proteção?
Pode ser instalado a rede de proteção sim mas devem aprovar o padrão de cor na assembleia.
3 – Sobre o lixo O Lixo reciclável é obrigatório?
Não é obrigatório. Se não causar impacto financeiro ao condomínio, ou seja, não ter que contratar alguém específico para separar o lixo reciclável, pode ser feita a separação.
O prédio precisa ter espaço adequado para armazenamento, o morador saber claramente o que pode reciclar ou não, quem irá retirar o lixo reciclável para não acumular. Tudo isto tem que ser levado em consideração na hora de optar por fazer a reciclagem.
– Lavar antes de jogar economiza mais ou gera mais impacto ambiental?
Aí é que está o problema. À partir do momento em que você precisa lavar um recipiente para colocar no lixo reciclável, você está gastando água e a reciclagem passa a não ter sentido.
– Pode colocar lixo no corredor?
Não pode. O corredor, as ante-câmeras que dão acesso a escada de emergência e a própria escadaria de emergência são rotas de fuga e não podem ter suas áreas impedidas com lixeiras ou qualquer outro objeto.
4 – Sobre o valor do condomínio.
– Porque alguns condomínios são tão caros?
Algumas coisas devem ser levadas em consideração para determinar o valor da taxa condominial.
Quantidade de apartamentos (quanto mais unidades diminui o rateio para cada um) , idade do prédio (se tem muita manutenção), quadro de funcionários (quanto maior o número de colaboradores maior a despesa) e a inadimplência (pois devemos fazer o rateio da inadimplência entre os adimplentes).
– Qual a maior despesa dos condomínios?
Pessoal (orgânico ou terceirizado) depois Água, Energia e Elevadores
– Os apartamentos novos tem condomínios mais barato. Precisamos ficar atentos?
Sim. Desde o início da implantação os síndicos devem ficar atentos às manutenções periódicas a serem feitas por empresas idôneas.
– Como saber se está tendo algum desvio de recursos do condomínio?
O conselho é importante nestes casos. Eles devem verificar as pastas de prestação de contas com atenção, se tiver alguma dúvida pergunte ao síndico e administradora por escrito para deixar documentado a pergunta e a resposta.
Se ainda assim tiver dúvida peça para fazer ou verificar a concorrência que foi feita para aquela despesa. Pergunte aos seus amigos e parentes que moram em outros prédios com as mesmas características que o seu, desde que seja mesmo parecido.
Não precisa ser um expert no assunto para ver que algo está discrepante. Importante é que a abordagem deve ser sempre com respeito tanto ao síndico como para administradora, sem acusar antes de ter todos os dados em mãos.
– Como fazer auditoria?
Tem empresas no mercado que fazem isso.
– Compensa colocar aquelas TVs de propaganda ? Tem beneficio para o condomínio?
Pessoal tem bastante duvidas sobre condomínios nesse item.
Sim. O benefício ao condomínio é que pode utilizar uma parte para informações do prédio, comunicados variados. Facilita e agiliza a comunicação com os moradores.
– Sobre o mini mercados e aquelas geladeiras de app.
Se o condomínio tiver espaço é muito bom. Principalmente por causa da violência nas ruas, estes minimercados ajudam muito no dia a dia, mais ainda para idosos que moram sozinhos.
– Terceirizar a portaria ou funcionários próprios?
Debate interessante. Funcionário terceirizado pode haver rotatividade, porém o condomínio apesar de ser co-resposável trabalhista o síndico não tem a dor de cabeça de gerir isso.
Funcionário próprio cria uma maior parceria e um maior vínculo entre funcionários e moradores, porém a gerência na falta de alguém por doença ou acidente é mais trabalhosa.
– Porque o condomínio é variável? Porque devo pagar o consumo de agua, energia e gás do condomínio?
Se a previsão orçamentária for bem feita os reajustes e variações da taxa condominial acontecerão somente de ano em ano e não mês a mês.
O consumo de água, energia e gás das áreas comuns devem ser rateadas entre todos, pois como o próprio nome diz são de área comum.
– O Condomínio Usa e paga ou paga e usa?
A maioria dos condomínios trabalham no regime de caixa, ou seja, quando as despesas e receitas são contabilizadas no mês em que ocorrem, portanto você arrecada primeiro para depois gastar.
– Despesa ordinária x despesa extraordinária ? Qual o inquilino deve pagar?
Todas as despesas com pessoal, concessionárias e manutenção do dia a dia é responsabilidade do inquilino. Chamadas despesas ordinárias.
Todas as despesas estruturais, reformas, melhorias ou obras de valorização do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Chamadas despesas extraordinárias.
O Fundo de Reserva é vinculado às despesas extraordinárias, portanto de responsabilidade do proprietário
5 – Sobre as vagas: Vaga fixa ou sorteada, Vaga indeterminada e Vaga determinada.
Este caso depende muito do que está em convenção. Existem condomínios que fazem sorteio todos os anos onde você usa aquela que você foi sorteado por um ano, outros são vagas indeterminadas na qual quem chega vai utilizando a que está vazia e as vagas escrituradas que são vinculadas ao apartamento.
6 – Sobre o som. Quantos decibéis? Quais os horários? O que fazer em caso de incomodo?
Primeiro passo para o morador que está se sentindo incomodado é conversar pessoalmente com o vizinho que está causando o barulho, se isto não surtir resultado, o incomodado deve reunir provas como gravações de áudio e vídeo do barulho e mostrar ao síndico que primeiramente vai conversar com o morador, se não resolver enviará uma carta de advertência e poderá chegar até a multar, desde que tudo seja comprovado.
Se mesmo assim não adiantar o morador incomodado poderá abrir uma ação nas pequenas causas.
7 – Inadimplência: E se não eu não pagar o condomínio?
Normalmente a administradora envia carta de cobrança com um mês ou dois de atraso. Se não surtir efeito envia para a cobrança judicial e protesto no terceiro mês de atraso.
Uma ação normal de cobrança judicial demora de 5 a 10 anos até a penhora do imóvel e futuro leilão.
8 – Sobre a aparência. Ex: Colocar roupa na varanda para secar?
Existe um regulamento interno e convenção que determinam o que pode e o que não pode fazer no condomínio.
Como dissemos tudo tem que ser aprovado em assembleia. Padrão de fechamento da fachada, manutenção, pintura, etc.
9 – O que é convenção de condomínio?
A Convenção de Condomínio é um documento legal que estabelece as regras e normas para o funcionamento de um condomínio, determinando os direitos, deveres e responsabilidades de todos os condôminos.
É como um estatuto que define a convivência dentro do edifício, garantindo que as regras sejam cumpridas e a harmonia seja mantida.
10 – Síndico profissional ou morador?
Os dois são bons. Se optarem pelo profissional o contratado deve entender de fato o que está fazendo, muitos são contratados mas quando vão fazer as visitas periódicas enviam um preposto, isso não é bom.
O síndico profissional deve ele mesmo fazer as visitas para conhecer e entender as necessidades do condomínio.
Quando elegem um síndico morador, o eleito deve ser interessado pelo bem comum e saber que o morador irá procurá-lo em horários diversos para coisas do dia a dia e estar disposto a atender.
Hoje em dia os condomínios estão optando mais por síndico profissional devido a impessoalidade e a falta de tempo do morador, paciência e responsabilidade dos condôminos moradores, pois o síndico profissional ou morador é responsável civil e criminalmente no exercício da função.
11 – Fiscalização externa:
Os equipamentos de segurança como extintores, mangueiras contra incêndio, sinalização de rotas de fuga devem estar bem sinalizadas e em dia, pois se não estiverem o condomínio poderá sofrer notificações e multas dos órgãos públicos e principalmente pela segurança dos moradores.
12 – Sobre o ar condicionado. Alguns prédios não permitem. Porque?
São várias as questões. Capacidade de carga de entrada do prédio em KVA.
Quadro de entrada do prédio que deve estar atualizado. Instalações internas do apartamento que devem atender as normas do fabricante do aparelho de ar condicionado.
E por fim o condomínio precisa ter um local próprio para a instalação da condensadora ou aparelho.
Caso o condomínio não tenha local já definido em projeto, somente com aprovação em assembleia com 2/3 dos condôminos representados onde será definido o local na fachada e a capacidade de cada aparelho por apartamento.
13 – Sobre a individualização.
- Gás? Importante para cada um pagar o seu consumo e evitar pagar pelo inadimplente
- Agua? Importante para cada um pagar o seu consumo e evitar pagar pelo inadimplente, mas neste caso devemos levar em consideração a quantidade de colunas de água limpa tem o prédio, pois dependendo da quantidade de colunas não compensa a reforma e o tempo de retorno deste investimento.
- Energia? Energia já vem individualizado pela concessionária.
14 – Como escolher uma administradora segura e confiável?
Primeiro devem fazer uma pesquisa se existem ações contra a administradora e de que tipo. Pedir indicação para amigos e parentes para saber se a administradora do prédio em que moram é boa.
Muitas vezes a perfumaria de aplicativos e sites elaborados escondem um mau atendimento eletrônico onde o morador, síndico e funcionários perdem tempo tratando com máquinas e não conseguem resolver um problema simples e corriqueiro.
Apesar da tecnologia a administradora tem que saber que está tratando com pessoas e às vezes um simples atendimento telefônico de 5 minutos conseguimos resolver vários problemas e dirimir dúvidas instantaneamente.
A equipe da Capolavoro prefere esta abordagem, é nosso diferencial.
15 – Sobre a corretagem.
O proprietário do imóvel deve comunicar a portaria e o zelador qual(is) imobiliária(s) estão autorizadas a mostrar o imóvel.
Os porteiros devem pedir as credenciais antes da entrada do corretor, se tiver alguma dúvida ligar na imobiliária para saber se aquele corretor é credenciado dela.
Se ainda persistir a dúvida o porteiro não deve deixar entrar.
Quando alugar o imóvel a imobiliária deve comunicar a portaria, zelador e síndico passando o nome completo e número de documentos dos moradores, pois eles começarão a fazer parte do condomínio.
16 – Cuidados que os interessados devem ter antes de comprar/alugar 1 imóvel.
Verificar a saúde financeira do condomínio solicitando ao vendedor do imóvel os três últimos balancetes para analisar os saldos e a inadimplência.
Perguntar para a administradora se existem ações trabalhistas ou de qualquer outro tipo em andamento. Lembrando que o comprador está adquirindo o bônus e o ônus daquele imóvel.
Abaixo o podcast completo sobre as duvidas nos condomínios.
Podcast B4K Imóveis.
Esperamos que vocês tenham gostado e tirados as duvidas sobre os condomínios. Lembrando, apartamento no Brooklin e região é na B4K Imóveis.