Em nossas publicações, frequentemente abordamos temas relevantes do mercado imobiliário, destacando bairros e empreendimentos de qualidade.
Hoje, no entanto, o foco se volta para um aspecto fundamental e que possuem muitas duvida: Impostos na compra e venda de imóvel.
Para elucidar este tema, baseamo-nos nas informações apresentadas em um podcast com o Dr. Victor Hugo Rodrigues Alves, advogado tributário e CEO da Lux Precatórios, discorreu sobre os principais impostos incidentes em transações imobiliárias.
Perguntas Frequentes sobre Impostos na Compra e Venda de Imóveis
Em nosso último bate-papo, tivemos a oportunidade de conversar com o Dr. Victor Hugo Rodrigues Alves, especialista em direito tributário, sobre as dúvidas mais comuns relacionadas aos impostos envolvidos na compra e venda de imóveis.
Ele compartilhou informações valiosas sobre ITBI, imposto de renda, taxas de cartório e outros tributos.
Confira abaixo as perguntas e respostas que compilamos com base nessa conversa:
O que é ITBI?
O ITBI é um imposto municipal. A sigla significa Imposto Sobre Transação de Bens Imóveis. Ele deve ser recolhido toda vez que alguém compra ou vende um imóvel.
Uma curiosidade sobre o ITBI é que cada cidade define a alíquota (percentual) desse imposto em sua própria legislação. Por exemplo, em São Paulo, a alíquota atualmente é de 3%.
Qual a base de cálculo do ITBI após o julgamento do STJ?
Antes de um julgamento do STJ (Superior Tribunal de Justiça), tema 1113, a base de cálculo do ITBI era frequentemente o valor venal do imóvel, que é um valor definido pela prefeitura.
No entanto, a lei determina que o ITBI deve ser recolhido sobre o valor da transação, ou seja, o valor real de compra e venda que consta no contrato e que foi efetivamente pago e recebido.
O STJ decidiu que a declaração feita na transação tem validade, e a prefeitura não pode impor um valor diferente baseado apenas em sua planta genérica de valores.
O valor que consta no contrato, pago pelo comprador e declarado pelo vendedor no imposto de renda, é considerado mais crível do que o valor estimado pela prefeitura.
Dr. Victor Hugo recomenda que quem comprou imóvel nos últimos cinco anos consulte um advogado para verificar se pagou a mais e se vale a pena pedir a restituição, que seria paga via precatório.
Precatórios municipais em São Paulo, por exemplo, podem levar muitos anos para serem pagos (em 2020, a estimativa era de 16 anos para pagamento).
Existe isenção de ITBI?
Sim, existem algumas isenções previstas na lei municipal. Em São Paulo, por exemplo, imóveis com valor de até R$ 234 mil podem ser isentos de ITBI, mas é necessário cumprir outros requisitos.
Um requisito importante é que a aquisição deve ser do primeiro imóvel da pessoa.
Se for o segundo imóvel, mesmo que o valor seja abaixo do teto de isenção, não há mais direito a isenção ou descontos que se enquadram no sistema financeiro de habitação.
A prefeitura de São Paulo disponibiliza informações e links sobre isso.
Quando o ITBI deve ser pago: antes ou depois de registrar no cartório?
Pela lei, o ITBI é devido no momento da transferência do bem, que em São Paulo é marcado quando o cartório emite a documentação no nome do comprador. O contrato de compra e venda é apenas uma promessa, o momento da transferência real ocorre com o registro.
Contudo, o cartório tem responsabilidade sobre a tributação. Se o cartório não analisa a guia e não verifica o recolhimento do ITBI, ele pode se tornar devedor desse imposto.
Por isso, na prática, os cartórios geralmente exigem que a guia do ITBI esteja paga antes de emitirem a escritura.
Uma solução atual para garantir a segurança da transação para ambas as partes é a conta escrow, onde o valor fica depositado sob responsabilidade do cartório até que a documentação seja validada e a transferência realizada.
Além do ITBI, quais outras taxas são pagas no cartório para registrar um imóvel?
Além do ITBI, existem as custas cartorárias (ou emolumentos). Os cartórios seguem um regimento do tribunal de justiça de cada estado que estabelece uma tabela com faixas de valor do imóvel para determinar o custo dessas taxas.
Não há como fugir muito dessa tabela, a menos que seja o primeiro imóvel e se enquadre nos requisitos para desconto ou isenção completa das custas.
As custas são as mesmas para todos os cartórios dentro do mesmo estado.
Como o vendedor declara a venda de um imóvel no Imposto de Renda?
O vendedor já terá o imóvel declarado em sua lista de bens no Imposto de Renda. Na declaração do ano seguinte à venda, ele irá retirar esse imóvel dos bens.
O lucro obtido com a venda (a diferença entre o valor de venda e o valor de compra declarado anteriormente) é chamado de ganho de capital.
Sobre esse ganho de capital, o vendedor deve recolher 15% de imposto. Existem algumas deduções possíveis, como melhorias feitas no imóvel, que podem reduzir esse valor.
Como evitar pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel?
Para não pagar o imposto de 15% sobre o ganho de capital, o vendedor pode utilizar o valor total da venda (e não apenas o lucro) para adquirir outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias. Essa isenção só pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos.
A forma de pagamento (à vista ou financiado) afeta a declaração de IR do vendedor?
Não, para o vendedor não há diferença na declaração de Imposto de Renda se o pagamento foi à vista ou financiado.
Quando a venda é financiada, o banco que concede o financiamento deposita o valor restante diretamente na conta do vendedor, como se fosse um pagamento à vista do banco.
A dívida passa a ser do comprador com o banco.
Como o comprador declara um imóvel financiado no Imposto de Renda?
O comprador tem duas formas de declarar o imóvel financiado. Uma maneira é declarar o valor que foi pago como entrada e, separadamente, declarar o valor da dívida com o banco.
Anualmente, conforme as parcelas do financiamento são pagas, o comprador ajusta a declaração, aumentando o valor declarado do imóvel ou reduzindo o valor da dívida com o banco.
Como funciona o pagamento do ITBI e outras taxas para imóveis novos (“na planta”) antes do Habite-se?
Ao comprar um imóvel “na planta”, antes do “habite-se” (documento da prefeitura que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado), a construtora geralmente não consegue recolher o ITBI da unidade.
O ITBI da unidade individual só faz sentido ser recolhido após o imóvel estar construído e regularizado com o habite-se.
Em alguns casos, a construtora pode repassar o custo do ITBI e outros emolumentos (taxas de cartório) que ela teria que pagar para registrar a unidade em seu nome para o comprador final.
Isso pode levar o comprador a pagar o ITBI “duas vezes”: uma referente à transferência da construtora para o nome dela (que é repassada) e outra referente à transferência para o nome do comprador.
Embora não seja uma prática universal e sua legalidade em defesa do consumidor possa ser questionada, alguns compradores acabam arcando com esses custos para agilizar o processo de registro.
O que acontece quando um imóvel é vendido, mas o comprador anterior não chegou a registrá-lo em seu nome (“contrato de gaveta”)?
Quando alguém compra um imóvel, mas não faz o registro no cartório, possuindo apenas um “compromisso de compra e venda” ou “contrato de gaveta”, essa pessoa não é considerada a proprietária legal do imóvel. Apenas quem registra no cartório é dono.
Se essa pessoa quiser vender o imóvel para outra, será necessário fazer a transferência (e pagar os impostos e taxas) primeiro para o nome de quem comprou anteriormente (mesmo que por um curto período) e depois para o nome do comprador atual.
A pessoa que comprou e não registrou é quem deve arcar com os custos e impostos dessa primeira transferência (para o nome dela), mesmo que o objetivo final seja transferir para o novo comprador.
Contratos de gaveta podem gerar problemas futuros, como em casos de falecimento, sendo sempre recomendado fazer o registro formal no cartório para garantir a segurança jurídica.
Na herança ou doação de um imóvel, qual imposto é pago e como funciona?
A transmissão de um imóvel por herança (após o falecimento) ou por doação não envolve o pagamento de ITBI. Nesses casos, o imposto devido é o ITCMD, que significa Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.
O ITCMD é um imposto estadual, enquanto o ITBI é municipal.
Assim como o ITBI, a alíquota do ITCMD varia por estado. Em São Paulo, a alíquota atual é de 4%, mas há previsão de mudança para uma escala progressiva, podendo chegar a 8% dependendo do patrimônio.
Existe isenção para o ITCMD?
Sim, existe uma faixa de isenção para o ITCMD em casos de doação. Em São Paulo, doações de valor até aproximadamente R$ 88 mil são isentas de ITCMD.
Algumas famílias utilizam esse limite para fazer doações anuais aos filhos, transmitindo patrimônio (em dinheiro, imóveis, cotas de empresas, etc.) de forma gradual e isenta do imposto.
É melhor deixar os imóveis em nome de pessoa física ou criar uma holding?
A decisão entre deixar imóveis em nome de pessoa física ou criar uma holding (empresa) depende muito do caso específico (valor e localização dos imóveis, objetivos, etc.).
Embora a holding possa parecer vantajosa para alguns, especialmente para investidores com vários imóveis, ela pode gerar riscos tributários se não for estruturada corretamente.
Se você transferir seu imóvel para uma holding e continuar morando nele sem pagar aluguel para a própria empresa, a Receita Federal pode considerar isso um planejamento abusivo e tentar cobrar imposto sobre um benefício indireto que você estaria recebendo por morar ali de graça.
Embora a fiscalização disso seja difícil atualmente, há previsão de criação de um cadastro único de imóveis no Brasil que facilitará o cruzamento de informações pela Receita Federal.
É fundamental consultar um advogado especialista para analisar sua situação e definir a melhor estratégia, considerando os muitos detalhes envolvidos.
Fazer o planejamento adequado pode evitar problemas e custos futuros.
Esperamos que estas informações tenham sido úteis para a sua compreensão sobre a os impostos no mercado imobiliário.