Hoje, vamos falar sobre a primeira aquisição de um imóvel. Abordaremos o passo a passo de como comprar um imóvel, desde a procura até a finalização do processo.
Para isso, convidamos o Douglas Gerard, gerente da B4K Imóveis que possui mais de 30 anos de experiência no ramo imobiliário.
Passo a passo das etapas para compra de imóvel.
Quais os primeiros passos que a pessoa deve tomar quando ela vai querer comprar um imóvel?
A primeira coisa é definir o que ele quer. É preciso ter como objetivo o que a pessoa e a família buscam para a aquisição.
Como definir o orçamento para a compra de um imóvel?
Após definir o objetivo, se for com recursos próprios, ele já tem o budget que vai investir. Se não for com recursos próprios, ele precisa saber que deve ter entre vinte e trinta por cento de recursos próprios.
O restante poderá ser obtido por meio de empréstimo bancário (financiamento) ou pelo fundo de garantia, caso o imóvel custe até um milhão e meio de reais.
É fundamental consultar um agente financeiro antes de qualquer ação para verificar a capacidade de tomar o financiamento naquele momento da vida.
E se a compra depender da venda do imóvel atual?
Se para comprar um imóvel, você depende da venda daquele em que reside atualmente, é melhor que você primeiro empreenda e coloque energia na venda daquele imóvel para depois seguir os outros passos.
Isso porque o processo de venda pode levar tempo, e o imóvel que você escolhe para comprar agora pode não estar disponível quando o seu for vendido. As coisas devem ser feitas paulatinamente.
É importante saber que, ao vender, você pode colocar um prazo no contrato para entregar as chaves do imóvel desocupado, então não precisa sair na hora da venda.
Depois de definir o tipo de imóvel e o orçamento, quais são os próximos passos?
Definido que você tem condição de comprar o imóvel (com recursos próprios, financiamento, ou venda do imóvel atual), deve-se procurar um profissional corretor de imóveis, devidamente inscrito no conselho, para fazer a busca do imóvel que atenda às suas necessidades.
Encontrado o imóvel, você deve fazer uma oferta formal. É recomendado que seja por escrito e com um prazo para que o corretor consiga o aceite da oferta.
Isso é importante porque o mercado é dinâmico, e você pode precisar ir para outra opção se a oferta não for aceita dentro do prazo.
É essencial visitar bastante imóveis para criar convicção de que está elegendo a melhor opção existente na região e no mercado. Depois das visitas, parte-se para a proposta.
Como funciona o compromisso de compra e venda?
Quando a proposta é aceita, a imobiliária elabora um instrumento particular de compromisso de venda e compra. Neste documento, os vendedores se comprometem a vender e o comprador se compromete a comprar.
O contrato delineia as regras da negociação, os direitos do comprador e os deveres do vendedor.
Geralmente, o pagamento é escalonado: um sinal de aproximadamente dez por cento. Se houver recursos próprios, outros vinte por cento (para completar os trinta por cento) são dados entre dez e quinze dias após a apresentação de toda a documentação do imóvel e dos proprietários.
A fase final é o pagamento restante, que pode ir para uma escritura definitiva em cartório (se for à vista com recursos próprios) ou para um documento com força de escritura pública emitido pelo agente financeiro (se for financiado). Do sinal até o pagamento final, o prazo costuma ser entre 70 e 80 dias.
Como funciona a compra de um imóvel que ainda está financiado pelo vendedor?
Essa condição se chama interveniência quitante. Se você está comprando um imóvel que o vendedor ainda está financiando com um banco, o seu agente financeiro (o banco que está te concedendo o empréstimo) quita o saldo devedor do vendedor.
Ele conversa com o banco do vendedor, estabelece o valor de quitação antecipada, e o saldo remanescente do valor do imóvel é creditado na conta do vendedor.
Se a compra for com recursos próprios e o imóvel estiver financiado, o vendedor pode emitir um boleto do agente financeiro, e você pode usar parte dos seus recursos próprios para quitar esse valor residual, como parte do pagamento da compra.
Portanto, não há problema se o imóvel estiver financiado; a interveniência quitante resolve a situação.
Quais documentos são de responsabilidade dos vendedores apresentar?
Os vendedores são sempre responsáveis pela apresentação de toda a documentação de praxe imobiliária:
- Do imóvel: matrícula e certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações, certidão conjunta negativa de tributos imobiliários (IPTU), CND condominial emitida pela administradora (assinada pelo síndico com cópia autenticada da ata de eleição), e comprovação no site das concessionárias públicas (ENEL, Comgás) de que as contas de consumo estão em dia.
- Dos proprietários (se pessoa física): RG ou CNH, certidão de casamento (se casado), certidão de nascimento (se solteiro). Se solteiro em união estável, a escritura declaratória de união estável.
- Certidões diversas: Certidões dos 10 cartórios de protesto, certidões da receita federal (negativa), certidão negativa de distribuições da justiça federal, certidão negativa de ações em trâmite da justiça do trabalho, certidão negativa de débito da justiça do trabalho (CNDT).
- Se for detentor ou participante de empresa: As mesmas certidões devem ser tiradas da(s) empresa(s), além do CRF (Certificado de Regularidade do Fundo de Garantia).
Na B4K Imóveis, fazemos um levantamento prévio dessas certidões por cortesia, para que o cliente tenha serenidade e segurança ao dar o sinal.
Para que serve toda essa documentação?
Esses documentos conferem viabilidade jurídica à operação de venda e compra. São os documentos que o mercado exige e pratica.
No caso de financiamento bancário, o banco financiador exige menos documentos dos vendedores: apenas os documentos pessoais (ou contrato social e última alteração consolidada se pessoa jurídica) e do imóvel: a matrícula atualizada (menos de trinta dias) e o espelho do IPTU do ano em curso.
No entanto, é de praxe que os compradores mantenham em arquivos todas as certidões elencadas para provar que, na época da compra, verificaram se tudo estava em ordem com o imóvel e seus proprietários.
Ao comprar à vista, é possível fazer a escritura em qualquer cartório?
Sim, qualquer cartório de notas pode fazer a escritura pública de venda e compra. A escolha desse cartório é prerrogativa da parte compradora.
O processo à vista também envolve o instrumento particular da imobiliária, com pagamento de sinal, pagamento intermediário após documentação e o pagamento final formalizado pela escritura pública.
Normalmente, a imobiliária indica um cartório de notas com quem já tem bom relacionamento.
Os cartórios de registro de imóveis, na capital, abrangem regiões e existem apenas para registrar a venda e compra ou transações relacionadas aos imóveis de sua competência.
No caso do Brooklin, o cartório competente é o 15º Cartório de Registro de Imóveis, situado no centro.
O cartório de notas, após assinar a escritura, geralmente se encarrega de levá-la ao cartório de registro de imóveis para o registro.
O prazo médio para registro é de aproximadamente 20 dias corridos.
Existe diferença nos custos (ITBI, emolumentos) entre a compra à vista e a compra financiada?
Sim, existem diferenças. Na compra à vista, após o instrumento particular e os pagamentos, vai-se ao cartório de notas para a lavratura da escritura, que possui custos de emolumentos.
Depois, leva-se ao cartório de registro de imóveis, que também tem uma tabela estadual progressiva pelo valor do imóvel, gerando mais custos de emolumentos de registro.
No caso do financiamento, o banco emite um documento com força de escritura pública. Isso significa que você não paga os emolumentos do cartório de notas que faria uma escritura.
Além disso, se for o seu primeiro imóvel e você não possuir nenhum outro, terá um desconto no pagamento do registro e no pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Em São Paulo, o ITBI é de 3%.
É importante lembrar que, no financiamento, você pode incluir essas despesas (ITBI, cartório) no próprio financiamento.
Bancos como Itaú e Santander conseguem financiar esse percentual (4 a 5%) junto com o valor do imóvel.
Esse valor é agregado ao total tomado e pago ao longo dos anos do financiamento, o que ajuda a não ter que desembolsar esse valor considerável à vista.
Assinar o instrumento particular ou a escritura significa que o imóvel já é seu?
Não. Existe uma frase antiga que dizia: “Quem não registra não é dono”. Ter um documento particular (feito pelo banco) ou público (feito em cartório de notas) formaliza a operação, mas não confere o direito total da propriedade. É dever levar o documento a registro no cartório de registro de imóveis correspondente.
No caso do financiamento, o banco só faz o pagamento do saldo devedor aos vendedores depois que você comprova o registro.
Você leva o documento com a guia de ITBI paga ao cartório de registro, registra (prazo médio de 12 a 15 dias), retira o documento registrado com a matrícula atualizada e entrega ao agente financeiro.
O crédito na conta dos vendedores ocorre de dois a cinco dias após a comprovação do registro. A partir da assinatura do documento com força de escritura, o valor devido aos vendedores começa a ser remunerado pelo banco.
Qual a diferença entre posse e entrega efetiva das chaves?
A posse é outorgada no documento assinado (seja o instrumento particular com força de escritura no banco ou a escritura pública em cartório de notas). A entrega efetiva das chaves e do imóvel livre e desocupado de pessoas e coisas ocorre quando o vendedor recebe o valor total.
É altamente recomendável que a posse efetiva ocorra com o pagamento final do preço. Se as chaves forem entregues e a posse for antecipada antes do pagamento total, e o negócio não tiver êxito, será necessário entrar com uma ação de reintegração de posse.
Portanto, nem os vendedores devem entregar a chave, nem o comprador deve ter acesso ao imóvel antes de pagar todo o preço.
Quais são as obrigações do comprador após o registro do contrato ou escritura?
Após receber o contrato ou escritura registrado na matrícula do imóvel, o comprador tem por lei e obrigação contratual fazer a mudança cadastral. Isso inclui alterar o cadastro na prefeitura (IPTU), na administradora do condomínio, e nas concessionárias de serviço público (ENEL, Comgás).
A administradora do condomínio e a prefeitura só aceitam a alteração mediante apresentação da certidão de matrícula atualizada.
Essa alteração é crucial porque, se ela não for feita e houver falta de pagamento, quem terá o nome comprometido é aquele que vendeu. O prazo para essas alterações após o registro é de trinta dias. Na B4K, fazemos o passo da alteração na prefeitura e administradora para os clientes compradores.
Para recapitular, quais as dicas principais para quem está comprando um imóvel?
Resumindo as dicas:
- Defina o que você quer.
- Se for financiar, verifique sua capacidade de financiamento antes de buscar o imóvel. Se depender da venda do seu imóvel atual, venda-o primeiro antes de buscar o novo.
- Escolha um profissional e uma empresa imobiliária que possam dar o suporte necessário para iniciar o negócio com segurança.
- Busque o aval de um profissional advogado para validar a viabilidade jurídica do negócio, avaliando toda a documentação do imóvel, dos vendedores e de eventuais empresas.
- Lembre-se que, passado a fase de documentação e viabilidade jurídica, o restante é trâmite burocrático.
A escolha de um bom profissional e de uma boa empresa no mercado é fundamental para fazer um negócio imobiliário com total segurança.
Esperamos que tenham gostado das perguntas e respostas sobre os primeiros passos na compra de um imóvel!
Tendo necessidade, nós da B4K Imóveis estamos à disposição para esclarecer pontos importantes nesse momento sensível da vida de uma família. Venha nos procurar; temos profissionais com mais de trinta anos de experiência.
Se você tiver alguma outra pergunta relacionada a este tema, deixe nos comentários para que possamos abordá-la em um próximo post ou podcast!